物流地產(chǎn)三大認識誤區(qū)
作者｜倉庫管理員 來源｜資管云
大家好，我是智信研究院的倉庫管理員，在馬駒橋管了個小倉庫，負責年度資管藍皮書和月刊的分發(fā)、轉(zhuǎn)運，偶有閑暇便給公司寫寫研究文章賺幾兩酒錢。昨天，倉庫的業(yè)主突然要漲租金，說不漲租金活不下去了，扯些什么經(jīng)濟不景氣、金融去杠桿，地主家也沒有余糧啊云云。
說來也巧，我上周六剛借著公司福利蹭了場閉門沙龍，聊的正是物流地產(chǎn)現(xiàn)狀、前景與投資機會。便現(xiàn)學現(xiàn)賣，給業(yè)主傳授了下業(yè)內(nèi)大佬們所講的物流地產(chǎn)投資邏輯和運營管理經(jīng)驗。嘿，業(yè)主聽完，當場給免了半年的租。
免租金事小，但這從大佬們那里討來的經(jīng)驗卻不敢專美，遂成此文，以饗諸君。
開篇先聊一個很有意思的現(xiàn)象，此次參與沙龍的嘉賓有一大半來自持牌金融機構，包括銀行、保險、信托等金主，但交流下來卻發(fā)現(xiàn)，他們絕大部分都沒有投過物流地產(chǎn)。大家都看到了物流地產(chǎn)的火熱，也都了解當前物流地產(chǎn)的平均投資回報要高于商業(yè)地產(chǎn)，卻都不敢投。理由也異口同聲：投資周期太長。
部分剛參與進來和已深耕多年的一些機構心里也開始嘀咕：物流地產(chǎn)行業(yè)還有沒有發(fā)展空間？拿地價格越來越高，有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)包的價格一個月內(nèi)漲了10%、甚至20%！靠講故事從政府手里拿地也行不通了，說一千道一萬都沒用，政府只要稅啊！
我也聽得一頭霧水，直到聽到驛盟園區(qū)孔慶廣總的一句話才豁然開朗：做物流地產(chǎn)要去地產(chǎn)化思維。
是啊，裹足不前的金融機構、心生疑竇的參與者，其實都陷入了“地產(chǎn)化思維”的誤區(qū)。具有多重屬性的“物流地產(chǎn)”顯然絕不只是“地產(chǎn)”，那快進快出、依賴開發(fā)性收入的地產(chǎn)投資邏輯自然也不適用。結合多位參會大佬的分享，我簡單總結了“地產(chǎn)化思維”導致的幾個誤區(qū)，也列了些可選的應對策略，供大家拍磚。
世邦魏理仕中國區(qū)工業(yè)及物流服務部負責人 羅瑾
拿地難的誤區(qū)
——難不在“地”，而在“稅”
拿地難似乎是行業(yè)共識，邏輯也很簡單：物流地產(chǎn)投資強度不足，經(jīng)濟效益低、稅收少，地方政府不支持。
但細究其中，地方政府并非不支持物流地產(chǎn)，只是不滿于其稅收貢獻不足。如果能夠滿足地方政府對于稅收的期待，拿地難的問題是否就可以迎刃而解？那問題的關鍵就轉(zhuǎn)化為如何讓稅收落地，也即是如何實現(xiàn)物流地產(chǎn)結算中心的功能。
建議物流地產(chǎn)運營商分兩步走：一是篩選出合適的行業(yè)、合適的客戶，能夠有稅落地；二是說服客戶接受支付交易和資金結算服務，從而實現(xiàn)稅收落地。那如何說服客戶將稅收落地呢？聽起來很有難度，不如先來看下第二個誤區(qū)。
安徽驛盟物流科技有限公司董事長、全經(jīng)聯(lián)物流產(chǎn)業(yè)委員會主任 孔慶廣
招商難的誤區(qū)
——做專業(yè)運營商，別做“包租婆”
現(xiàn)階段很多物流地產(chǎn)空置率很高，在招商都很困難的情況下，更別提說服客戶將稅收落地了。其實，招商難的主要癥結在于“包租婆”式的運營模式。前些年一些參與者“大干快上”地以地產(chǎn)化的思維囤積了大量土地，并采取簡單粗暴收租金的模式進行運營，近來漸漸嘗到了苦果，客戶不斷流失。隨著物流行業(yè)的發(fā)展及客戶需求的升級，專業(yè)的物流地產(chǎn)運營商取代大量的“包租婆”是大勢所趨。
而要成為專業(yè)的物流地產(chǎn)運營商，可從以下幾個方面著手：
首先是實現(xiàn)網(wǎng)絡化，單點、純倉儲型的項目就是純粹的地產(chǎn)項目，沒有太大意義，做物流地產(chǎn)必須實現(xiàn)跨區(qū)域的網(wǎng)絡聯(lián)盟，通過資源整合實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聚集；
其次是平臺化，物流地產(chǎn)運營商需要搭建公共服務體系，為客戶提供全方位的服務，最重要的是要建立全程可視的一體化物流信息服務平臺，推動物流、信息流、資金流三流合一，實現(xiàn)數(shù)據(jù)的積累和沉淀；
最后是資本化，在網(wǎng)絡化、平臺化的基礎之上，打通產(chǎn)業(yè)與資本對接的鏈條，通過產(chǎn)業(yè)基金、供應鏈金融等資本化服務提升客戶粘性，進而促進稅收落地。
深創(chuàng)投不動產(chǎn)基金管理（深圳）有限公司首席投資官 孔令藝
算賬難的誤區(qū)
——不能只著眼于土地的賬
既然提到了資本化，再回到開篇提到的現(xiàn)象——很多金融機構認為物流地產(chǎn)投資周期太長，算不過賬來——其實這也是因地產(chǎn)化思維而產(chǎn)生的誤區(qū)。物流地產(chǎn)的投資不同于地產(chǎn)，不能只著眼于土地的賬，真正的收益在于長期運營收入和提供其他附加服務帶來的收入，而不是開發(fā)性收入。
比如，金融機構在進入物流地產(chǎn)開發(fā)的同時，就可以綁定入駐的客戶，以物流地產(chǎn)為載體，通過產(chǎn)業(yè)基金、供應鏈金融等形式滿足客戶上下游的融資需求，由此獲得的回報要比不斷下行的凈租金回報率豐厚的多。
當然，不同背景的參與方，算賬的邏輯自然不同。但只要跳出地產(chǎn)的思維，總能找到與自身資源相匹配的獲利空間。
至于REITs等工具是否能夠順利推出，對于手握物流地產(chǎn)長期、穩(wěn)定、充沛現(xiàn)金流的投資人而言，只是時間問題罷了。
以上就是100唯爾(100vr.com)小編為您介紹的關于物流地產(chǎn)的知識技巧了，學習以上的物流地產(chǎn)三大認識誤區(qū)知識，對于物流地產(chǎn)的幫助都是非常大的，這也是新手學習財經(jīng)商貿(mào)所需要注意的地方。如果使用100唯爾還有什么問題可以點擊右側(cè)人工服務，我們會有專業(yè)的人士來為您解答。
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